Le taux d’endettement est le premier chiffre qu’une banque calcule quand vous demandez un crédit immobilier. Il mesure la part de vos revenus qui part chaque mois dans le remboursement de vos crédits. Au-delà de 35 %, assurance comprise, la banque doit en principe refuser le prêt.
La formule
Taux d’endettement = mensualités de crédit, assurance comprise ÷ revenus mensuels nets × 100
Les mensualités comprennent tous vos crédits en cours et le crédit demandé : immobilier, automobile, consommation, renouvelable, ainsi que l’assurance emprunteur de chacun.
Les revenus sont vos revenus nets réguliers : salaires, pensions, revenus d’indépendant lissés sur plusieurs années, loyers perçus. Les primes exceptionnelles et les revenus trop récents sont souvent écartés.
La limite de 35 %
Selon service-public.fr, la banque doit vérifier que votre taux d’endettement, assurance de crédit comprise, ne dépasse pas 35 %, et la durée d’un prêt immobilier ne doit en général pas dépasser 25 ans. Ces règles viennent d’une décision du Haut Conseil de stabilité financière du 29 septembre 2021. Les banques peuvent y déroger pour une part limitée de leurs crédits, en priorité pour l’achat d’une résidence principale.
Exemple : un couple qui gagne 4 800 € par mois
Le couple rembourse déjà un crédit auto de 250 € par mois et envisage un crédit immobilier.
| Montant mensuel | |
|---|---|
| Revenus nets du foyer | 4 800 € |
| Plafond de mensualités à 35 % | 1 680 € |
| Crédit auto en cours | – 250 € |
| Mensualité immobilière maximale, assurance comprise | 1 430 € |
S’il choisit une mensualité de 1 300 €, son taux d’endettement atteint 32,3 % : 1 550 € de mensualités pour 4 800 € de revenus. Rembourser le crédit auto avant la demande libérerait 250 € de capacité par mois.
Pour traduire une mensualité en montant empruntable, le cabinet APR Patrimoine, qui édite Monera, propose un simulateur de capacité d’emprunt.
Taux d’endettement et reste à vivre
Le taux d’endettement est un pourcentage. Il ne dit pas combien il vous reste pour vivre. Un foyer à 35 % avec 10 000 € de revenus garde 6 500 € par mois. Un foyer à 35 % avec 2 000 € n’en garde que 1 300 €. C’est pourquoi les banques regardent aussi votre reste à vivre.
Comment faire baisser son taux d’endettement
- Solder les petits crédits avant la demande, avec une partie de l’épargne disponible, sans entamer votre épargne de précaution.
- Allonger la durée du prêt, dans la limite de 25 ans, en acceptant un coût total plus élevé.
- Augmenter l’apport pour emprunter moins.
- Comparer l’assurance emprunteur : elle entre dans le calcul, et une délégation d’assurance peut réduire la mensualité.
- Regrouper ses crédits n’est pas toujours une bonne idée : la mensualité baisse, mais la durée et le coût augmentent.
Les erreurs fréquentes
- Oublier l’assurance dans les mensualités : elle fait partie du calcul.
- Compter les revenus bruts au lieu des revenus nets.
- Oublier un crédit renouvelable inutilisé : la banque peut en tenir compte.
- Viser exactement 35 % sans marge : le moindre imprévu fait passer au-dessus.
- Négliger le reste à vivre, aussi déterminant que le taux.
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